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Proponiamo servizi qualificati e quanto più possibile adeguati ad una clientela sempre più informata ed esigente.

Domande frequenti: dubbi e quesiti sul condominio:​

Domanda n. 1

 

E' possibile richiedere in qualunque momento la convocazione di un'assemblea straordinaria da parte dei Condomini, nell'eventualità in che termini si può procedere?​

 

 

Risposta: La richiesta di convocazione di un'assemblea straordinaria è sempre possibile da parte dei Condomini, se viene richiesta nei modi e tempi corretti. L'art. 66 dis. att. del Codice civile infatti impone che la richiesta sia scritta (meglio se con Raccomandata A.R.) e inviata all'Amministratore con le seguenti indicazioni obbligatorie: nominativo dei Condomini richiedenti, ordine del giorno e firma degli stessi. Per essere valida la richiesta deve essere fatta da almeno 2 Condomini la cui somma sia 1/6 dei millesimi generali di proprietà. All'Amministratore ha dieci giorni di tempo per convocare l'assemblea, trascorsi i quali, i Condomini posso convocare autonomamente l'assemblea con le stesse tempistiche delle normali convocazioni.

 

E' possibile scaricare (nella sezione download) un modello di lettera di esempio per la richiesta di convocazione. 

Domanda n.2

 

Quando deve essere convocata l'assemblea condominale?​

 

Risposta: Almeno una volta all'anno e comunque ogni volta che l'amministratore lo ritenga opportuno, anche su richiesta dei condomini.

Domanda n.3

 

Per approvare il rendiconto del condominio, in seconda convocazione, quale maggioranza occorre?​

 

Risposta: La maggioranza dei partecipanti all'assemblea, che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi e un terzo dei partecipanti al condominio.

Domanda n.4 

 

Per la nomina dell'amministratore quale maggioranza è necessaria?​

 

Risposta: Almeno 500 millesimi e la maggioranza dei presenti in assemblea.

Domanda n.5

 

Come possiamo cambiare l'amministratore del nostro condominio prima che termini il suo mandato annuale?​

 

Risposta: È necessario inviare all'amministratore una richiesta scritta e firmata da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi di proprietà. Se trascorsi dieci giorni l'amministratore non ha provveduto alla convocazione dell'assemblea, questa può essere convocata su iniziativa dei condomini.

Domanda n.6:

 

Con quanti giorni di preavviso bisogna comunicare la convocazione dell'assemblea condominiale?​

 

Risposta: L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

Domanda n.7

 

L'amministratore che viene riconfermato nel suo incarico deve ottenere le stesse maggioranze di quando è stato nominato la prima volta?

 

Risposta: SI

Domanda n. 8

 

Con quale maggioranza si può vendere un bene comune del condominio (per esempio, ex portineria o sottotetto)? 

 

Risposta: Unanimità dei consensi, anche di eventuali comproprietari e da esprimere per iscritto.

Domanda n. 9

 

Se si vuole cambiare la destinazione d'uso di un bene comune del condominio quale maggioranza serve?

 

Risposta: La maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 dei millesimi, purché non scompaia del tutto uno dei vantaggi che la parte comune garantiva.

Domanda n. 10

 

Le opere di straordinaria manutenzione necessitano sempre maggioranza assoluta?

 

Risposta: L'approvazione dei lavori straordinari dipende sostanzialmente dall'entità della spesa. Qualora la stessa non sia rilevante la maggioranza richiesta è quella prevista dal 3° comma dell'articolo 1136, Codice civile e precisamente un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino un terzo del valore dell'edificio. Nel caso di lavori straordinari di notevole entità, invece, la maggioranza richiesta è quella indicata al 2° comma, articolo 1136, Codice civile che prevede la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Domanda n. 11

 

Se il condominio decide di fare una causa giudiziaria, il singolo condomino può separarsi dalle spese e dalle conseguenze di questo contenzioso?

 

Risposta: SI

Domanda n. 12

 

Per lo svolgimento della pratica del 50% (detrazione Irpef dei lavori di recupero edilizio) o del 65% (detrazione Irpef per il contenimento della dispersione energetica) da parte dell'amministratore occorre obbligatoriamente, comunque, una delibera dell'assemblea?

 

Risposta: NO

Domanda n. 13

 

Un condomino disabile ha diritto di installare l'ascensore, eventualmente a sue sole spese, anche se l'assemblea è contraria?

 

Risposta: Vero, salvo che non leda il decoro architettonico e non pregiudichi apprezzabilmente il diritto degli altri condomini di usare le cose comuni

Domanda n. 14

 

In quale caso si può chiedere la revisione delle tabelle millesimali?

 

Risposta: Le tabelle millesimali possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino, quando esistono degli evidenti errori o quando sono mutate le condizioni di una parte dell'edificio, per esempio, nel caso di sopraelevazione di nuovi piani.

Domanda n. 15

 

Se cambia la proprietà di un appartamento ed il vecchio proprietario risulta in ritardo sul pagamento di alcune rate, in scadenza prima della vendita dell'immobile, è giusto che l'amministratore chieda al nuovo proprietario di sanare il debito?

 

Risposta: Si è giusto. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile (d.a.c.c.) afferma che in caso di vendita di un immobile, il nuovo proprietario e il precedente rispondono in solidale al pagamento delle spese condominiali per l'anno in corso e per quello precedente. E' buona prassi che l'acquirente faccia aggiungere nell'atto di compravendita la garanzia che la parte venditrice si impegni a non lasciare debiti pendenti con il condominio fino al giorno della stipula. Quindi il nuovo proprietario a sua volta avrà la facoltà di far valere i propri diritti nei confronti del vecchio proprietario.

Domanda n. 16

 

Volendo locare uso ufficio o abitativo un appartamento adibito precedentemente a portierato quale maggioranza necessita?

 

Risposta: In questi casi si applicano gli artt. 1120 (innovazioni) e 1136, quinto comma, ovvero è necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 dei millesimi di proprietà.

Domanda n. 17

 

È possibile, per un condomino, prendere visione dei cedolini del custode dello stabile? Ho un sospetto sul conteggio delle ferie/permessi.

 

Il cedolino di un dipendente del condominio fa parte della documentazione fiscale che l'amministratore deve conservare per conto del condominio, al pari del modello 770 e dei versamenti relativi alle ritenute fiscali nei confronti dei fornitori. Come tutti i documenti fiscali, anche i cedolini comprovanti l'erogazione di uno stipendio possono essere visionati dai condomini.

Domanda n. 18

 

Sotto i nove condòmini non c'è l'obbligo dell'amministratore. Ma, se il condominio fa delle spese, la fattura va intestata al condominio, la ritenuta di acconto va pagata e il 770 va fatto?

 

Secondo l'orientamento consolidato della Corte di cassazione, anche il condominio "minimo" è disciplinato dalle norme sul condominio e non da quelle sulla comunione. Pertanto non può ritenersi esonerato da alcun adempimento, tranne la compilazione del quadro Ac (circolare delle Entrate 204/200).

 

 

 

Domanda n. 19

 

Chi decide il compenso all'amministratore? E deve essere un importo unico che comprenda qualsiasi incombenza?

 

Non prevedendo espressamente la legge obblighi di compenso o minimi tariffari, è l'assemblea chiamata a decidere l'ammontare e le modalità del compenso dell'amministratore. Il compenso può essere concordato per specifiche voci e calcolato eventualmente anche in misura percentuale e variabile sui valori delle voci stesse.

Salvo diversa convenzione a inizio rapporto, la partecipazione dell'amministratore a eventuali assemblee straordinarie non comporta il diritto a ulteriori compensi (Cassazione civile, 3596/2003).
Con la nuova formulazione dell'articolo 1129 del Codice civile, l'amministratore – all'atto dell'accettazione della nomina – è tenuto a specificare analiticamente l'importo dovutogli a titolo di compenso per l'attività svolta, pena la nullità della nomina stessa.

 

Domanda n. 20

 

Il c/c è obbligatorio dove è obbligatorio l'amministratore?

 

Con l'entrata in vigore della riforma e il nuovo articolo 1129 del Codice civile, l'amministratore è per legge obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente (postale o bancario) intestato al condominio. Ciascun condomino, tramite l'amministratore, potrà chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica

Domanda n. 21

 

Le nuove norme prevedono per l'amministratore la nomina e poi un rinnovo automatico per un altro anno. Il regolamento di condominio prevede invece che l'amministratore «salvo conferma scade dalla carica con l'assemblea ordinaria» e anche i consiglieri devono essere eletti annualmente. Prevale la legge o il regolamento? E per i consiglieri?

 

L'articolo 1138, comma 4 del Codice civile prevede che «le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137». L'inciso «e in nessun caso possono derogare» si riferisce anche ai regolamenti condominiali di natura contrattuale. Sicché, dato che l'articolo 1129 è norma inderogabile, si applicherà quanto previsto nel Codice civile e non dal regolamento condominiale. La stessa disciplina sarà applicata ai consiglieri. Per quel che riguarda la conferma dell'amministratore, si applicano le maggioranze previste dall'articolo 1136, comma 4 del Codice civile.

Domanda n. 22

 

Un proprietario (che abita nella sua prima casa gravata da mutuo) non paga le quote condominiali da tempo e ha maturato un consistente debito condominiale. Visto che l'articolo 30 della legge 220/12 sancisce la prededucibiltà, è meglio che attenda il 18 giugno prima di iniziare la procedura legale per il recupero coatto del debito?

 

La procedura legale di recupero è sempre bene e opportuno che sia attivata. Tuttavia questa procedura riguarda unicamente i procedimenti concorsuali (sostanzialmente i fallimenti), e dal giorno del fallimento. Se si tratta di un privato che non eserciti attività commerciali non è soggetto alla procedura fallimentare. L'istituto della prededuzione non è stato invece inserito nelle normali procedure esecutive, per cui prima del condominio, purtroppo verrà soddisfatto almeno il creditore privilegiato per l'ipoteca sul mutuo.

Domanda n. 23

 

L'articolo 9 della legge 220/2012 obbliga l'amministratore a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo su specifico conto corrente. 

 

La nuova formulazione dell'articolo 1129 del Codice civile prevede tra gli obblighi dell'amministratore del condominio l'obbligo specifico e chiaro circa il transito delle somme ricevute o erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, purché intestato al condominio. La norma prosegue, conferendo esplicito potere in capo ai singoli condomini, di fare richiesta all'amministratore per visionare ed estrarre copia a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Domanda n. 24

 

Nel regolamento di condominio a volte sono inserite anche norme di vivere civile che riguardano più la sfera privata che il condominio. L'amministratore ha l'obbligo di far rispettare anche queste regole?

 

Tra le attribuzioni dell'amministratore del condominio, l'articolo 1129 del Codice civile indica espressamente l'obbligo di curare l'osservanza del regolamento di condominio. Alla luce della norma richiamata, pertanto, l'amministratore dovrà intervenire in tutti i casi disciplinati nel corpo del regolamento adottato, in riferimento alle proprie attribuzioni di legge, trovando un concreto limite solo davanti a eventuali disposizioni strettamente privatistiche. Da ultimo, si precisa che a seguito della nuova legge 220/2012, il nuovo articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice prevede in caso di infrazione, una sanzione fino a 200 euro, e in caso di recidiva, fino a 800 euro.

Domanda n. 25

 

Il condòmino del piano di sopra stende i panni in modo da causare un costante stillicidio sul mio terrazzo. L'amministratore gli ha scritto ma non è cambiato nulla e per questo mi dice che non può fare altro e di rivolgermi personalmente a un legale a tutela dei miei diritti. È corretto?

 

Trattandosi di questione che riguarda due condomini individualmente e che non coinvolge parti comuni l'amministratore non può fare nulla di più.

 

 

Domanda n. 26

 

Amministro un condominio dove in passato l'assemblea ha negato a un condomino l'installazione di un impianto fotovoltaico sulla copertura del fabbricato. La nuova legge adesso agevola la realizzazione di questi impianti. Quale posizione deve tenere l'amministratore? Concretamente, come mi devo comportare per mantenere equidistanza fra le parti?

 

Il nuovo articolo 1122-bis del Codice civile prevede al comma 2 la possibilità di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, destinate a servire singole unità del condominio, sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune, nonché sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. È bene precisare che la norma richiamata prevede la comunicazione dell'interessato all'amministratore solo ove si rendano necessarie modificazioni alle parti comuni. L'assemblea potrà intervenire efficacemente, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 5, del Codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio) prescrivendo adeguate modalità alternative di esecuzione o imponendo cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e provvedendo – a richiesta degli interessati – a dividere l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

 

Domanda n. 27

 

I soggetti morosi da più di sei mesi avranno ancora diritto di voto?

 

Sì. La legge di riforma, pur introducendo una stretta nei confronti della morosità, non prevede l'esclusione dei morosi dal voto.

 

 

 

 

Domanda n. 28

 

Qual è la procedura giusta per chiedere di aggiungere un argomento all'ordine del giorno della riunione ordinaria di fine gestione?

 

 

Il condomino può formulare un'istanza, preferibilmente scritta, all'amministratore, che tuttavia non è obbligato a inserire l'argomento richiesto all'ordine del giorno. In tal senso si è pronunciata la Cassazione con la sentenza 26336/2008. L'amministratore è invece obbligato a convocare l'assemblea e a inserire l'argomento oggetto dell'istanza all'ordine del giorno qualora ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). La riforma (legge 220/12) ha poi previsto due casi in cui, su richiesta di un solo condomino, l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea. Si tratta delle ipotesi previste dai novellati articoli 1220, comma 3, e 1229, comma 11, del Codice civile. L'omessa convocazione può comportare la revoca dell'amministratore, costituendo tale grave irregolarità ai sensi dell'articolo 1129, comma 12, n. 1.

 

Domanda n. 29

 

La riforma del condominio permette anche all'amministratore dimissionario di rivolgersi all'autorità giudiziaria per far nominare un altro amministratore. È possibile farlo anche in caso di condominio con meno di nove condòmini?

 

La facoltà concessa all'amministratore dimissionario di chiedere la nomina del suo successore da parte dell'autorità giudiziaria è fondata sul presupposto che l'autorità giudiziaria abbia il potere di nominare un amministratore. Facoltà che non è prevista per i cosiddetti "piccoli condomìni", che con la riforma passeranno da quattro a otto condòmini. Quindi in caso di cessazione della carica da parte di un amministratore nominato per scelta della maggioranza dei condòmini, sarà questa a decidere se nominarne uno nuovo o riappropriarsi del potere di amministrare direttamente il bene comune ai sensi dell'articolo 1105 del Codice civile.

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